房产交易中的税费问题历来备受关注。11月13日，财政部、税务总局、住建部公布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《税收公告》）和《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（以下简称《土地增值税公告》），推出了3项支持房地产发展税收政策，备受关注的财政支持房地产税收新政正式落地。
扩大契税优惠力度
房产交易时，买方必须依法缴纳契税。58安居客研究院院长张波对记者表示，契税通常为3%到5%，各地据此确定本地的具体税率，大多为3%。2016年国家出台了契税优惠政策，对个人购买家庭前两套住房，只要面积在90平方米及以下，减按1%征收契税。首套房面积如果超过90平方米，减按1.5%税率征收契税，而二套房面积超90平方米，减按2%税率征收契税。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳的置业者不能享受二套房契税优惠政策。
此次《税收公告》没有在税率上做出调整，而是通过上调适用优惠政策的范围，来扩大契税优惠政策的力度。《税收公告》表示，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的统一按1%的税率缴纳契税。
税收优惠政策拉齐
在北京、上海等一线城市，普通住宅与非普通住宅有着明确的认定标准，相应地其交易时需要缴纳的税费也大不相同。
根据2016年财政部、税务总局相关规定，针对北京、上海、广州、深圳四地，对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。此后，这一免税政策年限一度提高至5年，但近期上海等地又将其调整为2年。
从中可以看出，普通住房享受的增值税优惠力度更大。只要所售房屋持有2年及以上，就可以享受免征增值税。但如果属于非普通住房，依然需要缴纳房屋增值部分5%的税费。这对于房价动辄数百万元甚至上千万元的一线城市来说，可以说是一笔不菲的费用。
此次《税收公告》明确，北京、上海、广州和深圳，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
土地增值税预征率下调
为了减轻房企的资金压力、缓解房企财务困难，此次《土地增值税公告》明确，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，即东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%，各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
张波向记者介绍说，与我国房地产开发模式相适应，目前土地增值税实行预征制度，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次在土地增值税预征层面的减少，对于减少房企现金流压力将起到一定作用，助力行业去风险。
“无论是降低契税还是增值税调整等，都是降低交易环节税负。可以说，现在税负成本已降至历史最低，这是重要信号。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示。
张波也认为，此次政策在降低交易税费，利好换房人群这一点，和此前市场预期相同。对于一二线城市来说，包括首套和改善置业，大量的购房需求都是集中在140平方米以下，此次契税的大幅优惠可以大大节省买房支出。契税不同于房贷，需要在购房时一次性缴付，减少契税支出给购房者的感受更为直接和明显。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
算算能省下多少钱
那么，此次税费调整，具体能给购房人带来多少实惠？
契税方面，上海易居房地产研究院副院长严跃进算了笔账，以上海为例，过去只有购买90平方米及以下的普通住房，契税按1%征收。现在购买140平方米以下的房子，无论是首套房还是二套住房，都可以按1%契税征收。对于购房者来说，其税率可从原来最高的3%下调到1%，以500万元的住房为例，契税从原来的15万元减少到5万元。140平方米以上的住房，对于一线城市来说一般被列为非普通住宅。新政下，若是按首套房的名义购买，其契税将从3%下降至1.5%，即1000万元的房子，契税从30万元减少到15万元。若是按二套房购买，税率将从3%下降至2%，即从30万元减少到20万元。
增值税方面，中原地产首席分析师张大伟表示，此前北京二手房交易增值税率为5.6%（含附加税），以一套160平方米的二手房为例，虽然房产持有已经超过2年，但因为是非普宅，所以需要缴纳差额5.6%的增值税。如果原来购房价格是100万元，现在卖出价格是1100万元，那么按照差额1000万元计算，就需要缴56万元的增值税。此次政策出台后，如果取消普宅与非普宅划分，可以免征增值税，原应缴纳的56万元可以全部节省。
作者：孙蔚
