民法典学堂

　　《中华人民共和国民法典》明确规定了诚实信用原则，依据第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

　　因重大误解、欺诈等订立的合同，依据民法典规定，可以申请撤销合同。依据民法典第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；依据民法典第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

　　广州日报讯 （全媒体记者章程 通讯员云法宣）本以为买到了心仪的住宅，不料却发现房子发生过命案，买家为此要求卖方解除合同、退还定金20万元。卖家却声称房子不是凶宅，命案发生在隔壁的201房，两套房子是相互独立的。

　　原来，凶案发生时，涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋，凶案发生后被隔成两套。这种情况下，涉案房屋算不算凶宅？购房合同能否解除？定金能退吗？近日，本案历经一审、二审，有了判决结果。

　　2020年5月，蒋某经中介某鸿公司介绍，向张某购买白云区某小区房屋，双方约定房屋总价为363万元，定金20万元，中介费由蒋某承担。

　　次日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案房屋发生过凶杀案，要求终止履行合同并退还定金20万元，张某不同意，蒋某于是诉至法院。

　　诉讼中，法院前往公安分局档案室调取刑事案件档案。档案显示，2013年，涉案房屋的隔壁201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋。涉案房屋不动产权证的房地产平面附图显示，涉案房屋的南侧与201房相邻。

　　蒋某购买的房屋究竟算不算凶宅？蒋某能否要求解除合同？法院认为，根据法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案发生时与相邻的201房打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。法院认为，中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并不属于封建迷信的范畴，而是传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件，将导致普通民众在正常交易情形下通常不愿购买该房屋。

　　为此，白云法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。

　　被告张某不服，提起上诉，广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　房屋存在质量瑕 疵致使合同无法履行

　　“凶宅”要如何认定？法官表示，“凶宅”本身是一种文化现象，并没有明确的标准，需要结合事件的恶性程度、发生的事件以及社区影响等因素，综合认定是否对房屋居家和市场价值造成影响。本案中，原告购买的房屋于2013年发生恶性凶杀案，虽然涉案房屋现在做了隔断，但是当时连为一体，处于“凶宅”的范围。

　　本案中，被告表示对“凶宅”一事并不知情，因被告购买房屋时间不长，无从判定其是否知情，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为。综合本案情况，原告主张被告交付的房屋存在质量瑕疵，要求解除合同，符合法律规定。另外，在司法实践中，亦有出卖方对“凶宅”信息不知情，买受人以订立的买卖合同存在重大误解为由，要求撤销合同并获得法院支持的案例存在。